News - 新着情報

メールマガジン 2016年1月号
2016/01/13 

松の内が過ぎ、七草粥も過ぎ、鏡開きも過ぎ、皆様が新年2016年・平成28年に慣れてくるほどに
ご挨拶遅くなりましたが、寒中お見舞い申し上げます。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます

東京では仕事始めの時分までは、不安になるほどの暖冬でしたが、11日頃より寒気に覆われ、
ようやくピリッとした寒さを肌で感じるようになりました。

植物でも、寒さにあたることが重要なものもあるそうです。

例えば、胡蝶蘭などは最低気温18度程度に一定期間置かなければ、あのすばらしい花をつける
芽が出ません。

らんの原産地は熱帯・亜熱帯地域と聞きますので、18度でも低温かと思いますが、
日本の体感では寒さの表現としては微妙でしたでしょうか。

ブドウでは、秋頃に冬の寒さに備えて休眠に入ります。温暖な地域で暖冬の年には、
休眠打破が不完全で萌芽が不揃いとなったり、成長が悪くなったりということがあるそうです。

これも、休眠が打破されるには、ある期間、低温に遭遇する必要があり、
例えば「巨峰」という品種では、6度以下に480時間以上遭遇すると、休眠から覚醒するそうです。

またブドウの休眠覚醒に関する別の調査では、休眠打破にほとんど効果の無い温度域(6度~12度)
がある、高温域(37度~45度)でも休眠打破されるという結論が得られているそうです。

厳しさに耐えてこそ目が醒める、と簡単に捉えたとしても、
日本の1月が気温40度とは、考えたくない世界ですので、
ちょっと厳しい寒さにあたって、芽を出し花を咲かせ実をつける1年としたいものです。

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2016年 税制改正大綱 
2015年12月に2016年度の税制改正大綱が発表されましたが、
その中から、3点ほど抜粋してご紹介いたします。

1、法人税改革
(1)平成27年からの成長志向の法人税改革を推進し、法人税率の引き下げが段階的に盛り込まれています。
・現行の法人税率 23.9%
・平成28年4月1日以降に開始する事業年度について 23.4%
・平成30年4月1日以降に開始する事業年度について 23.2%

(2)欠損金の繰越控除制度の見直し
平成27年度に税制改正において講じられておりました措置が、平成29年4月1日施行から1年延び、
平成30年4月1日からの施行となりました。
・現行の欠損金の繰越控除期間 9年
・平成30年4月1日以降に開始する事業年度において生じた欠損金の繰越控除期間 10年

2、個人所得課税
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設
一定の要件が満たされている場合、相続で取得した空き家(及びその敷地)の売却について、
3,000万円の特別控除を行うというものです。

一定の要件とは
1)相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で
  当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかった
2)昭和56 年5月31 日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること
3)相続から3年を経過する日の属する12月31日までの間の譲渡であって、
  それが平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間の譲渡であること
4)譲渡対価の額が1億円を超えないこと
5)相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供されたことがないこと
 (家屋を除却している場合、その家屋について相続の時から除却の時まで、
  事業・貸付・居住の用に供されたことがないこと)
6)譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること

これらすべての要件を満たす必要がありますので、既存空き家で合致する場合は少数かもしれません。

新年早々縁起でもない!と思われるかもしれませんが、相続については生前のお話合いが
心の承継・資産承継へとつながりますので、話のきっかけとして税制改正を取り上げられてみては
いかがでしょうか?

事業承継、複雑な不動産の権利調整など、お困りごとがございましたら、お気軽に
株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

メールマガジン 2015年8月号
2015/08/03 
メールマガジン 2015年8月号

国土交通省の「個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン」について続きをお伝えしたいと思います。
そのガイドラインの中でも注目を集めているのが、賃貸流通を促進するための枠組みを整備した、「賃貸借ガイドライン」の指針内にある、「Cタイプ 借主負担DIY型」という仕組みです。

1)「C-1 DIY(現状有姿)」について

設備・内装の老朽化が進行しており、通常の賃貸事業では更新が必要と判断されるものの、故障や不具合はなく、そのままの状態で通常の生活を営む可能な物件が対象。入居中に修繕箇所が発生した場合、貸主は修繕義務を負わないこととしておりますが、その場合の対応は、借主の修繕義務の有無によって以下の二通りに分かれております。

1 借主が当該箇所の修繕義務を負うこととする場合

借主の費用負担の上限や、分担割合について予め説明し、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意することが必要。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

2 借主も当該箇所の修繕義務を負わないこととする場合

借主は、修繕箇所をそのままにしておくか(不便な状態のまま居住を続ける)、又は、自費で修繕するかについて、自らが選択できることになる為、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意することが必要。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

2)「C-2 DIY(一部修繕状態)」について

設備の故障や建付不具合等の要修繕箇所が一部にあり、そのままの状態では通常の生活を営むことが難しく不便な物件であるものの、立地状況や格安の賃料等の事情で、借主が自ら修繕の判断をすることを想定して、ありのままの状態で賃貸する物件が対象となっております。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹的な部分については貸主の修繕義務が生じます。入居時点での要修繕箇所について、貸主は修繕義務を負わないこととしておりますが、その場合の対応は、借主の修繕義務の有無によって以下の二通りに分かれております。

1 借主が要修繕箇所の修繕義務を負うこととする場合

借主の要修繕箇所の費用負担の上限や、分担割合及び、入居後にさらに別の修繕箇所が発生した場合の対応について予め説明し、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意する事。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務となります。

2 借主も当該箇所の修繕義務を負わないこととする場合

借主は、修繕箇所をそのままにしておくか(不便な状態のまま居住を続ける)、又は、自費で修繕するかについて、自らが選択できることになりますが、修繕箇所の確認や入居後にさらに別の修繕箇所が発生した場合の対応について双方が合意する必要があります。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

この様に、空き家問題を取巻く法改正から、従来の賃貸市場においてあまり見られなかったニーズが掘り起こされ、市場に活気を促しております。

賃貸市場の活性化により、今まで、そのまま放置をせざるを得なかった空き家もこのような制度を活用することで、様々な方向性が見えてくると思います。

今回の「空き家等対策の推進に関する特別措置法」施行により、空き家をお持ちの方は、自治体の援助のもと、その活用法を探してみてはいかがでしょうか?また、今現在、自宅をお持ちの方も今後を考慮して、家族と共にお話をしてみてはいかがでしょうか?


空家の活用でお困りごとがございましたら、お気軽に株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

メールマガジン 2015年7月号
2015/07/01 
メールマガジン 2015年7月号

昨秋に成立した、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」 の基本指針を定める告示の内容に関してメルマガにてお伝えして参りましたが、いよいよ全面施行となり、メディアなどで大きく取り上げられていたのは周知のことと存じます。

その中でも今回は、前回のメルマガにて少し触れておりました、「個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン」についてお伝えしたいと思います。

このガイドラインは、空き家活用などに有効な一手として注目される新たな賃貸借の形態となっており、国土交通省が、3月20日に「個人住宅の賃貸流通の促進に関する報告書」として発表しております。
これは、現在問題となっている個人が所有する空き家となっているものを対象に、賃貸市場への空き家利用の活性を促し、社会問題となっている空き家に対し官民の連携強化を狙ったものとなっております。

しかし、個人住宅の賃貸流通や空き家管理については、賃貸用物件と比べて取引のルールや指針が整備されておらず、所有者も遠隔地に居住していたり、事業経験がないなど、所有者と事業者の連携がスムーズではない状況も多く、市場の形成はまだ不十分な状態となっております。

そもそも、空き家が発生する原因については、売却したいが売れない、賃貸したいが借り手がつかない等、積極的な考え方と、売るつもりはないが賃貸するか迷っている、なんとなく放置している等の消極的な考え方と、売るつもりも買うつもりもない等、どっちつかずの考え方に大別されている模様です。

その為、このガイドラインは、個人住宅の所有者や利用者、関係事業者、行政関係者等の当事者に向けて発信しており、個人住宅活用のための取組み推進ガイドラインと賃貸借ガイドライン、管理ガイドラインといった3部構成にて整備されております。

同時に、背景や事例なども紹介し、今後必要となる支援の内容や適正な管理、賃貸借でトラブルに至らないための指針を示し、住宅市場の活性化や地域の活性化を図ることを目的としております。

まず、促進するための指針1として、取り組み推進ガイドラインを明記。
これは、既存住宅ストックを活用した持家の賃貸事業化や、住み替えの促進による賃貸住宅市場の拡大を図ることにより、住生活の向上や空き家問題への対応を強化。借り手と貸し手のニーズを踏まえ、自治体と事業者が連携して取り組むことを促しております。

その中で、「1所有者に対する支援」として、対策や取り組みを提示。空き家バンク等の開設、ライフスタイルに合わせた住み替えを推奨、修繕費やリフォーム費用に対し賃料債権を担保にした融資の活用、賃貸借に関する知識の提供等が記載されております。

また、「2利用者に対する支援」として、定住者向けWEBサイトや空き家バンクの開設、賃貸借手続きに対し事業者の助言・サポート等、支援体制の整備や情報サポート、専門事業者の連携体制等の指針が記載されております。
そして、「3具体的な取り組み例」として管民の推進体制事例、地域協議会、専門知識を持つコーディネーターによるマッチング、不動産事業者への委託、地元市町村と連携し契約を仲介、移住・住み替え機構との連携、農林水産省など主体となり農村交流や民宿体験を通じた定住促進等の指針が記載されております。

左表は情報提供と相談窓口のイメージ:

[出典:国土交通省個人住宅の賃貸流通に資する指針(ガイドライン)・第5章]

そして、促進するための指針2として「賃貸借ガイドライン」を提示。
現状のままであれば貸してもいいというニーズと、入居者の自分の好みの模様替えを行って生活を営みたいというニーズを背景に、個人が自宅等を賃貸化して事業を営むためには、法制度や契約に関する一定の知識やノウハウが求められるため、これまで事業経験のない住宅所有者でも、少ない負担で円滑に個人住宅の賃貸化(CtoC)が行いやすくすることを目的とし、賃貸借契約の指針となるガイドラインの整備を行い、住宅ストックを活用した賃貸流通市場の整備を図ることを推進しております。

そして今回、特に注目されているのはこの指針の中にある、「DIY型賃貸」です。
貸主が改修費用を行わず、借主が修繕や模様替えなどの費用を負担、自分の必要に応じて改修・修繕や模様替えなどをすることで賃料が安く借りれるというような仕組みで、改修費用がなく貸したくても貸せない所有者側と、賃貸でも自分の好みにカスタマイズできるといった借主のニーズを満たす仕組みとして注目を集めております。

この様に、空き家問題を取巻く法改正に伴い新たな試みが続々とでてきており、それにより空き家対策に向けた取り組みはますます、勢いを増しております。
今まで、消極的な対応しかできなかった空き家も、このような制度を活用することで、空き家をお持ちの方も、将来、自宅の行方を心配されている方も、様々な方向性が見えてくると思います。
自宅をお持ちの方は、この機会に家族とよく話し合い、リスク回避を心がけるつもりで、自宅の活用法などをシミュレーションしてみてはいかがでしょうか?

次回は、賃貸でも自分の好みにカスタマイズできるといった借主のニーズを満たす仕組みとして注目を集めている、

「DIY型賃貸」の紹介をお届けできればと思います。

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ふるさと納税 を初めてされた方へ

平成27年から、ふるさと納税の限度額の枠が広がったことが話題となり、初めてふるさと納税を始めた方もいらっしゃるかと思います。

今回は、昨年初めてふるさと納税を行い、お礼の品でちょっとお得な気分になり、
確定申告の寄付金控除でさらにお得な気分となった皆様に、今一度ご確認いただきたい、
「住民税の税額控除にふるさと納税分が反映されていますか?」

今年度の住民税の税額の決定の通知は5月から6月頃に届きます。
納付額が、上がった、下がった、昨年の所得増えたな、減ったな、と思いをハセて、ぽいっ、と仕舞っていませんか?

ふるさと納税を前年にされた方は、税額計算欄の、税額控除欄をチェックしましょう。

通知書の発掘から始めた方は、まず平成27年度の住民税の決定通知書、発行日が平成27年の通知書であることを確認します。

ふるさと納税を限度額以内で行っていた場合、ふるさと納税額から2千円控除した額に近い額が税額控除額の合計に入っていますでしょうか?
(税額は2段で計算されますので、税額控除欄2か所を合計してチェックしてください。)

万円単位でふるさと納税したのに、税額控除額が数千円という方、まずは、確定申告書の控えをご確認ください。

確定申告書の第2表「住民税に関する事項欄」内にある「寄附金税額控除」欄の「都道府県、市区町村分」欄が空欄になっていませんか?

この欄が空欄になっているとふるさと納税の税額控除に気が付かず、課税処理されることがあるようです。

ちゃんと記入されていた方も、空欄であった方も、遠慮せず、お住まいの自治体に申し入れいたしましょう。

修正のための書類が送られてまいりますので、ふるさと納税の寄付した証明のコピーを添付して返送すれば手続が進みます。

なお、本年度からは、「ふるさと納税ワンストップ特例制度」という、確定申告をしなくても、税額控除が行われる仕組みが導入されました。
次の3つすべて満たしている場合にこの特例制度の適用が可能です。
1.2015年1月1日から3月31日までにふるさと納税をしていない人。
2.元々確定申告をする必要がない人。
3.ふるさと納税の納付先が5つまでの人。

1は「ふるさと納税ワンストップ特例」が平成27年4月1日以降に行うふるさと納税を対象としているため、1月から3月にもふるさと納税を行っていた方は確定申告が必要となります。

ふるさと納税を行う際に、「ふるさと納税ワンストップ特例」の適用の希望の確認がありますので、希望した場合、ふるさと納税を行う先から、「寄附金税額控除に係る申告特例申請書」が送られてきます。これにチェックや押印をして返送する手続きとなります。

給与所得者で、年末調整だけで申告が済めば楽という方には、申告の選択肢が増え朗報ですね。

来年確定申告を予定されている方も、第2表「住民税に関する事項欄」ってあったな、とご記憶にとどめて頂ければと思います。

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