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メールマガジン 2015年8月号
2015/08/03 
メールマガジン 2015年8月号

国土交通省の「個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン」について続きをお伝えしたいと思います。
そのガイドラインの中でも注目を集めているのが、賃貸流通を促進するための枠組みを整備した、「賃貸借ガイドライン」の指針内にある、「Cタイプ 借主負担DIY型」という仕組みです。

1)「C-1 DIY(現状有姿)」について

設備・内装の老朽化が進行しており、通常の賃貸事業では更新が必要と判断されるものの、故障や不具合はなく、そのままの状態で通常の生活を営む可能な物件が対象。入居中に修繕箇所が発生した場合、貸主は修繕義務を負わないこととしておりますが、その場合の対応は、借主の修繕義務の有無によって以下の二通りに分かれております。

1 借主が当該箇所の修繕義務を負うこととする場合

借主の費用負担の上限や、分担割合について予め説明し、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意することが必要。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

2 借主も当該箇所の修繕義務を負わないこととする場合

借主は、修繕箇所をそのままにしておくか(不便な状態のまま居住を続ける)、又は、自費で修繕するかについて、自らが選択できることになる為、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意することが必要。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

2)「C-2 DIY(一部修繕状態)」について

設備の故障や建付不具合等の要修繕箇所が一部にあり、そのままの状態では通常の生活を営むことが難しく不便な物件であるものの、立地状況や格安の賃料等の事情で、借主が自ら修繕の判断をすることを想定して、ありのままの状態で賃貸する物件が対象となっております。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹的な部分については貸主の修繕義務が生じます。入居時点での要修繕箇所について、貸主は修繕義務を負わないこととしておりますが、その場合の対応は、借主の修繕義務の有無によって以下の二通りに分かれております。

1 借主が要修繕箇所の修繕義務を負うこととする場合

借主の要修繕箇所の費用負担の上限や、分担割合及び、入居後にさらに別の修繕箇所が発生した場合の対応について予め説明し、修繕箇所の確認や通知方法について双方が合意する事。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務となります。

2 借主も当該箇所の修繕義務を負わないこととする場合

借主は、修繕箇所をそのままにしておくか(不便な状態のまま居住を続ける)、又は、自費で修繕するかについて、自らが選択できることになりますが、修繕箇所の確認や入居後にさらに別の修繕箇所が発生した場合の対応について双方が合意する必要があります。ただし、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主の修繕義務としております。

この様に、空き家問題を取巻く法改正から、従来の賃貸市場においてあまり見られなかったニーズが掘り起こされ、市場に活気を促しております。

賃貸市場の活性化により、今まで、そのまま放置をせざるを得なかった空き家もこのような制度を活用することで、様々な方向性が見えてくると思います。

今回の「空き家等対策の推進に関する特別措置法」施行により、空き家をお持ちの方は、自治体の援助のもと、その活用法を探してみてはいかがでしょうか?また、今現在、自宅をお持ちの方も今後を考慮して、家族と共にお話をしてみてはいかがでしょうか?


空家の活用でお困りごとがございましたら、お気軽に株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

メールマガジン 2015年7月号
2015/07/01 
メールマガジン 2015年7月号

昨秋に成立した、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」 の基本指針を定める告示の内容に関してメルマガにてお伝えして参りましたが、いよいよ全面施行となり、メディアなどで大きく取り上げられていたのは周知のことと存じます。

その中でも今回は、前回のメルマガにて少し触れておりました、「個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン」についてお伝えしたいと思います。

このガイドラインは、空き家活用などに有効な一手として注目される新たな賃貸借の形態となっており、国土交通省が、3月20日に「個人住宅の賃貸流通の促進に関する報告書」として発表しております。
これは、現在問題となっている個人が所有する空き家となっているものを対象に、賃貸市場への空き家利用の活性を促し、社会問題となっている空き家に対し官民の連携強化を狙ったものとなっております。

しかし、個人住宅の賃貸流通や空き家管理については、賃貸用物件と比べて取引のルールや指針が整備されておらず、所有者も遠隔地に居住していたり、事業経験がないなど、所有者と事業者の連携がスムーズではない状況も多く、市場の形成はまだ不十分な状態となっております。

そもそも、空き家が発生する原因については、売却したいが売れない、賃貸したいが借り手がつかない等、積極的な考え方と、売るつもりはないが賃貸するか迷っている、なんとなく放置している等の消極的な考え方と、売るつもりも買うつもりもない等、どっちつかずの考え方に大別されている模様です。

その為、このガイドラインは、個人住宅の所有者や利用者、関係事業者、行政関係者等の当事者に向けて発信しており、個人住宅活用のための取組み推進ガイドラインと賃貸借ガイドライン、管理ガイドラインといった3部構成にて整備されております。

同時に、背景や事例なども紹介し、今後必要となる支援の内容や適正な管理、賃貸借でトラブルに至らないための指針を示し、住宅市場の活性化や地域の活性化を図ることを目的としております。

まず、促進するための指針1として、取り組み推進ガイドラインを明記。
これは、既存住宅ストックを活用した持家の賃貸事業化や、住み替えの促進による賃貸住宅市場の拡大を図ることにより、住生活の向上や空き家問題への対応を強化。借り手と貸し手のニーズを踏まえ、自治体と事業者が連携して取り組むことを促しております。

その中で、「1所有者に対する支援」として、対策や取り組みを提示。空き家バンク等の開設、ライフスタイルに合わせた住み替えを推奨、修繕費やリフォーム費用に対し賃料債権を担保にした融資の活用、賃貸借に関する知識の提供等が記載されております。

また、「2利用者に対する支援」として、定住者向けWEBサイトや空き家バンクの開設、賃貸借手続きに対し事業者の助言・サポート等、支援体制の整備や情報サポート、専門事業者の連携体制等の指針が記載されております。
そして、「3具体的な取り組み例」として管民の推進体制事例、地域協議会、専門知識を持つコーディネーターによるマッチング、不動産事業者への委託、地元市町村と連携し契約を仲介、移住・住み替え機構との連携、農林水産省など主体となり農村交流や民宿体験を通じた定住促進等の指針が記載されております。

左表は情報提供と相談窓口のイメージ:

[出典:国土交通省個人住宅の賃貸流通に資する指針(ガイドライン)・第5章]

そして、促進するための指針2として「賃貸借ガイドライン」を提示。
現状のままであれば貸してもいいというニーズと、入居者の自分の好みの模様替えを行って生活を営みたいというニーズを背景に、個人が自宅等を賃貸化して事業を営むためには、法制度や契約に関する一定の知識やノウハウが求められるため、これまで事業経験のない住宅所有者でも、少ない負担で円滑に個人住宅の賃貸化(CtoC)が行いやすくすることを目的とし、賃貸借契約の指針となるガイドラインの整備を行い、住宅ストックを活用した賃貸流通市場の整備を図ることを推進しております。

そして今回、特に注目されているのはこの指針の中にある、「DIY型賃貸」です。
貸主が改修費用を行わず、借主が修繕や模様替えなどの費用を負担、自分の必要に応じて改修・修繕や模様替えなどをすることで賃料が安く借りれるというような仕組みで、改修費用がなく貸したくても貸せない所有者側と、賃貸でも自分の好みにカスタマイズできるといった借主のニーズを満たす仕組みとして注目を集めております。

この様に、空き家問題を取巻く法改正に伴い新たな試みが続々とでてきており、それにより空き家対策に向けた取り組みはますます、勢いを増しております。
今まで、消極的な対応しかできなかった空き家も、このような制度を活用することで、空き家をお持ちの方も、将来、自宅の行方を心配されている方も、様々な方向性が見えてくると思います。
自宅をお持ちの方は、この機会に家族とよく話し合い、リスク回避を心がけるつもりで、自宅の活用法などをシミュレーションしてみてはいかがでしょうか?

次回は、賃貸でも自分の好みにカスタマイズできるといった借主のニーズを満たす仕組みとして注目を集めている、

「DIY型賃貸」の紹介をお届けできればと思います。

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ふるさと納税 を初めてされた方へ

平成27年から、ふるさと納税の限度額の枠が広がったことが話題となり、初めてふるさと納税を始めた方もいらっしゃるかと思います。

今回は、昨年初めてふるさと納税を行い、お礼の品でちょっとお得な気分になり、
確定申告の寄付金控除でさらにお得な気分となった皆様に、今一度ご確認いただきたい、
「住民税の税額控除にふるさと納税分が反映されていますか?」

今年度の住民税の税額の決定の通知は5月から6月頃に届きます。
納付額が、上がった、下がった、昨年の所得増えたな、減ったな、と思いをハセて、ぽいっ、と仕舞っていませんか?

ふるさと納税を前年にされた方は、税額計算欄の、税額控除欄をチェックしましょう。

通知書の発掘から始めた方は、まず平成27年度の住民税の決定通知書、発行日が平成27年の通知書であることを確認します。

ふるさと納税を限度額以内で行っていた場合、ふるさと納税額から2千円控除した額に近い額が税額控除額の合計に入っていますでしょうか?
(税額は2段で計算されますので、税額控除欄2か所を合計してチェックしてください。)

万円単位でふるさと納税したのに、税額控除額が数千円という方、まずは、確定申告書の控えをご確認ください。

確定申告書の第2表「住民税に関する事項欄」内にある「寄附金税額控除」欄の「都道府県、市区町村分」欄が空欄になっていませんか?

この欄が空欄になっているとふるさと納税の税額控除に気が付かず、課税処理されることがあるようです。

ちゃんと記入されていた方も、空欄であった方も、遠慮せず、お住まいの自治体に申し入れいたしましょう。

修正のための書類が送られてまいりますので、ふるさと納税の寄付した証明のコピーを添付して返送すれば手続が進みます。

なお、本年度からは、「ふるさと納税ワンストップ特例制度」という、確定申告をしなくても、税額控除が行われる仕組みが導入されました。
次の3つすべて満たしている場合にこの特例制度の適用が可能です。
1.2015年1月1日から3月31日までにふるさと納税をしていない人。
2.元々確定申告をする必要がない人。
3.ふるさと納税の納付先が5つまでの人。

1は「ふるさと納税ワンストップ特例」が平成27年4月1日以降に行うふるさと納税を対象としているため、1月から3月にもふるさと納税を行っていた方は確定申告が必要となります。

ふるさと納税を行う際に、「ふるさと納税ワンストップ特例」の適用の希望の確認がありますので、希望した場合、ふるさと納税を行う先から、「寄附金税額控除に係る申告特例申請書」が送られてきます。これにチェックや押印をして返送する手続きとなります。

給与所得者で、年末調整だけで申告が済めば楽という方には、申告の選択肢が増え朗報ですね。

来年確定申告を予定されている方も、第2表「住民税に関する事項欄」ってあったな、とご記憶にとどめて頂ければと思います。

メールマガジン 2015年6月号
2015/06/08 
メールマガジン 2015年6月号

さて、前回のメルマガでは「空き家再生等推進事業の拡充」の新規制度に関してお伝えいたしました。
「空き家対策元年」と言われている平成27年。
やはり空き家というものの背景には、現状の社会問題に関連する様々な事柄が含まれております。

平成27年2月26日、国土交通省と総務省は、昨秋に成立した「空き家等対策の推進に関する特別措置法」
(同項ただし書に規定する規定の施行期日は同年5月26日とする) を施行、基本指針を定める告示を決定いたしました。
そして今回、この告示において国交省と総務省は空き家と判断する目安を定めております。

「空き家等」は、法第2条第1項により「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの
及びその敷地(立木その他の土地に定着するものを含む。)をいう。」と定義されており、
市町村ではその区域内の建築物又はこれに附属する工作物(以下「建築物等」)のうち「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」
を空き家等と判断し、この法律を適用することとなるようです。

居住その他の使用がなされていない事とは、・人の日常生活が営まれていない、・営業が行われていないなど、
当該建築物等を意図的に使用していない事になりますが、今回、この様な建築物等の使用実態の有無について
1)建築物等の用途
2)建築物等への人の出入りの有無
3)電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か
4)建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容
5)建築物等の適切な管理が行われているか否か・・・等、

調査時点での建築物等の状況を基に、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断する様です。

また、居住その他の使用がなされていない事が「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、
例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは1つの基準となると考えられる、としております。

つまり、「空き家」と判断する目安を「おおむね年間を通して建築物等の使用実績がないこと」とし、1年を基準とし、
期間を定義することで地方自治体が独自に判断する基準を明確にしているようです。

また、今回の新規制度において注目となっております、固定資産税等の特例の適用措置の除外等、
特定空き家等に対する措置や対処に関する事項ですが、
国交省では空き家対策特措法の規定に基づいて「市町村長が特定空き家の所有者に対して必要な措置を取ることを勧告した場合は、
当該敷地について固定資産税の住宅用地特例の対象から除外する」としております。

この様に急速に法案が成立する空き家条例。
これまでは、自治体にてできる限りの指導を行っていたものの権限も強制力もありませんでした。
しかし、この様に着々と成立していくその内容をみてみると、社会的にも深刻化し、切迫した危機感が伝わってくるようです。

また、空き家が増加する要因には、少子高齢化・核家族の増加、住宅の供給過多も含まれております。
現在では、子世帯も結婚すると実家で同居するのでなく、独立して新たに住みかを構えることが多く、各々の生活の中心と仕事を拠点として、住宅を取得している場合がほとんどです。
また、たとえ実家を相続したとしても、実家に戻って住むことはまれです。
処分しようにも相続でもめており、方針が決まらないケースもあると思います。
中には、老朽化した空き家の建物自体には、資産としての価値はなくても、本来そこに住んでいるはずの親世代が老人ホーム等に入居し、
子世代は独立して他に住処を構えているケースも多くみられており、空き家になってはいるものの、これから「相続を控えている」というケースもあります。

この様に、所有者の高齢化、経済的事情、所有者親族の遠隔地居住等により、利用者がいなくなった後もそのまま放置され、適正な管理がされない空き家を急に活用することは難しいのが現実です。
しかしこのまま見過ごしていい問題ではなく、空き家問題は抜本的な対策を考えていく必要があります。

その様な中、国土交通省は3月20日、個人住宅の賃貸流通の促進に関する、DIY賃貸についての報告書(個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン)を発表。

DIY賃貸は、空き家活用などに有効な一手として注目される新たな賃貸借の形態となっております。

DIY賃貸の先進事例を紹介するほか、改修のための資金調達スキームやDIY型賃貸借契約における留意点などを掲載。
DIY賃貸事業に役立つ内容を報告書に盛り込み、個人が所有する住宅の賃貸活用に対する指針を示すことに終わらせず、
事業者のガイドライン活用を後押しすることで官民の連携強化を狙っており、ますます空き家対策に向けた取り組みが本格化して行くこととなっております。

この様に空き家問題を取巻く法改正は急激に変化しております。
空き家問題と相続・地域活性化は大きく絡み合い、今はまだ実感のわかない方々も、避けては通れない課題となってくるかもしれません。
皆さまも家族とよく話し合い、この法改正の波に圧倒されないように、リスク回避を心がけてみてはいかがでしょうか。

左表[空き家実態把握の取り組みの例・出典:国土交通省住宅局]
※GIS・・・国土交通省 国土政策局 による地理情報システム

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