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メールマガジン 2015年6月号
2015/06/08 
メールマガジン 2015年6月号

さて、前回のメルマガでは「空き家再生等推進事業の拡充」の新規制度に関してお伝えいたしました。
「空き家対策元年」と言われている平成27年。
やはり空き家というものの背景には、現状の社会問題に関連する様々な事柄が含まれております。

平成27年2月26日、国土交通省と総務省は、昨秋に成立した「空き家等対策の推進に関する特別措置法」
(同項ただし書に規定する規定の施行期日は同年5月26日とする) を施行、基本指針を定める告示を決定いたしました。
そして今回、この告示において国交省と総務省は空き家と判断する目安を定めております。

「空き家等」は、法第2条第1項により「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの
及びその敷地(立木その他の土地に定着するものを含む。)をいう。」と定義されており、
市町村ではその区域内の建築物又はこれに附属する工作物(以下「建築物等」)のうち「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」
を空き家等と判断し、この法律を適用することとなるようです。

居住その他の使用がなされていない事とは、・人の日常生活が営まれていない、・営業が行われていないなど、
当該建築物等を意図的に使用していない事になりますが、今回、この様な建築物等の使用実態の有無について
1)建築物等の用途
2)建築物等への人の出入りの有無
3)電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か
4)建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容
5)建築物等の適切な管理が行われているか否か・・・等、

調査時点での建築物等の状況を基に、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断する様です。

また、居住その他の使用がなされていない事が「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、
例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは1つの基準となると考えられる、としております。

つまり、「空き家」と判断する目安を「おおむね年間を通して建築物等の使用実績がないこと」とし、1年を基準とし、
期間を定義することで地方自治体が独自に判断する基準を明確にしているようです。

また、今回の新規制度において注目となっております、固定資産税等の特例の適用措置の除外等、
特定空き家等に対する措置や対処に関する事項ですが、
国交省では空き家対策特措法の規定に基づいて「市町村長が特定空き家の所有者に対して必要な措置を取ることを勧告した場合は、
当該敷地について固定資産税の住宅用地特例の対象から除外する」としております。

この様に急速に法案が成立する空き家条例。
これまでは、自治体にてできる限りの指導を行っていたものの権限も強制力もありませんでした。
しかし、この様に着々と成立していくその内容をみてみると、社会的にも深刻化し、切迫した危機感が伝わってくるようです。

また、空き家が増加する要因には、少子高齢化・核家族の増加、住宅の供給過多も含まれております。
現在では、子世帯も結婚すると実家で同居するのでなく、独立して新たに住みかを構えることが多く、各々の生活の中心と仕事を拠点として、住宅を取得している場合がほとんどです。
また、たとえ実家を相続したとしても、実家に戻って住むことはまれです。
処分しようにも相続でもめており、方針が決まらないケースもあると思います。
中には、老朽化した空き家の建物自体には、資産としての価値はなくても、本来そこに住んでいるはずの親世代が老人ホーム等に入居し、
子世代は独立して他に住処を構えているケースも多くみられており、空き家になってはいるものの、これから「相続を控えている」というケースもあります。

この様に、所有者の高齢化、経済的事情、所有者親族の遠隔地居住等により、利用者がいなくなった後もそのまま放置され、適正な管理がされない空き家を急に活用することは難しいのが現実です。
しかしこのまま見過ごしていい問題ではなく、空き家問題は抜本的な対策を考えていく必要があります。

その様な中、国土交通省は3月20日、個人住宅の賃貸流通の促進に関する、DIY賃貸についての報告書(個人住宅の賃貸借や管理に関するガイドライン)を発表。

DIY賃貸は、空き家活用などに有効な一手として注目される新たな賃貸借の形態となっております。

DIY賃貸の先進事例を紹介するほか、改修のための資金調達スキームやDIY型賃貸借契約における留意点などを掲載。
DIY賃貸事業に役立つ内容を報告書に盛り込み、個人が所有する住宅の賃貸活用に対する指針を示すことに終わらせず、
事業者のガイドライン活用を後押しすることで官民の連携強化を狙っており、ますます空き家対策に向けた取り組みが本格化して行くこととなっております。

この様に空き家問題を取巻く法改正は急激に変化しております。
空き家問題と相続・地域活性化は大きく絡み合い、今はまだ実感のわかない方々も、避けては通れない課題となってくるかもしれません。
皆さまも家族とよく話し合い、この法改正の波に圧倒されないように、リスク回避を心がけてみてはいかがでしょうか。

左表[空き家実態把握の取り組みの例・出典:国土交通省住宅局]
※GIS・・・国土交通省 国土政策局 による地理情報システム

セミナー 「相続・資産承継税制のポイントと不動産市況」
2015/03/06 

企業再建・承継コンサルタント協同組合 (CRC)主催セミナーにて
弊社会長の平川茂が、相続・資産承継税制のポイントについてお話しさせていただきます。

本セミナーでは前半に相続税の改正、資産承継についてのポイント
後半では相続税改正を踏まえての今後の不動産市況と今後の不動産金融ビジネスについて、
不動産金融アナリストの井出保夫先生が講演されます。

日時 平成27年3月23日(月曜)17:30~19:30

会場 CRCセミナールーム
   千代田区神田司町2-2-7 パークサイド1ビル 6階

費用 5,000円(一般)、無料(CRC会員または金融機関の方)
   3,000円(TAM既卒者)

お申込みはこちらCRCホームページよりお申し込みください。

セミナー 「(仮)金融モラトリアム法終了から二年、今後の銀行の対応」 開催のお知らせ
2015/02/19 

株式会社日本アルマック主催の、第216回 全国RM研究会 にて、
『(仮)金融モラトリアム法終了から二年、今後の銀行の対応』について
弊社代表黒木がお話しさせていただきます。

日時:2015年5月13日(水)18:30~20:30

主催者挨拶 18:30~18:35
第一部   18:35~19:55
第二部   20:00~20:30 

会場:メディア・ワン貸会議室 (東京都千代田区鍛治町2-1-2神田南口ビル4F)
   ※アクセス→JR各線「神田駅」南口出口から徒歩0分/東京メトロ銀座線「神田駅」より徒歩3分

受講料:全国RM研究会会員無料 
    非会員様のスポット参加の場合・お1人様8400円(資料代込み・税込)

お申し込みは こちら 株式会社日本アルマック ホームページ よりお願いいたします。

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