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中小企業再生支援協議会事業 医療法人追加に
2015/02/02 

中小企業再生支援協議会事業が対象とする「中小企業者」に
「常時使用する従業員数が300人以下の医療法人」が追加されました。

メールマガジン 2014年11月2号
2014/11/30 

さて、前回のメルマガでは、増加する空き家に対し国や地方自治体の施策に関する内容をお届けいたしました。
その中で「空き家対策の特別措置法案」に関して記載しておりましたが、今回、平成26年11月19日に開催された衆議院本会議にて「空き家対策の特別措置法案」が成立した模様です。
これにより今後、各地域において空き家に関する対策がますます強化され、問題の解消へと結びついていく事が期待されております。

 そして、「家余りの時代」といわれている今、空き家に関する問題は戸建てが多いイメージとなっておりますが、近年においてはマンションなどの共同住宅においても深刻さが増しております。

マンションの歴史を振り返ってみると、始まりは大正時代へと遡ります。
1912年(大正元年)、東京都千代田区でコンクリート造(以下、RC造)の本格的な共同住宅が建設。
1916年(大正5年)には、軍艦島として知られる長崎市の端島に、日本で初めて鉄筋コンクリート造(以下、SRC造)の7階建て共同住宅が建設されました。
そして1921年(大正10年)には横浜市に最初の公共アパート中村第一共同住宅館、1923年(大正12年)には最初の市営アパートが東京市に建設されました。

その様な中、同年に関東大震災が発生。木造家屋が密集した市街地が、火災などにより大きな被害を受けました。
その復興を支援するため、財団法人同潤会が不燃の集合住宅を建設。
ここから、SRC造集合住宅が本格化しました。

その後、戦時の空襲や建物疎開により多くの建物が消失し、住宅が不足しました。
特に都市部の事態は深刻となっていたものの、政府の住宅政策は遅々として進まず、衣食の面に比べて復興が立ち遅れておりました。
その戦後の住宅不足を解消するため、「公庫・公団・公営住宅」といった、住宅政策の3本柱が昭和30年までに整えられ、新しい住み方を提案する、「食寝分離」を基本とした住宅建設が進められてきました。

こうした中、1962年(昭和37年)にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律」が制定。
マンションの法的位置づけも明確になり、住宅ローンを利用した購入が可能となるという、非常に大きな変革が起こりました。そして、1964年(昭和39年)の東京オリンピックが契機となりマンション開発が進行。
高度成長期となり、国の持家政策の本格化とともに、住宅都市整備公団(現:住宅・都市開発機構)を主な供給主体とした「団地型」のマンションが多く供給されました。

その後、マンションブームは東京に隣接するエリアに供給を拡大。バブル経済崩壊後、地価が長期にわたって下落する中、企業はリストラの一環として保有する土地を放出。政府は景気対策として積極的な金融緩和政策を実施、それらが相まって、東京都心部ではマンション建設に弾みがつき、需要が急増。それに伴い、建設技術の向上からその建て方も高層化となり、次々とタワーマンションが建設され、その結果、アウトレットマンションと呼ばれる物件が急増いたしました。

近年では、首都圏・近畿圏ともに、大規模物件が重なったことによる大量着工があった事も要因し、その着工件数もバブル経済期の昭和58年では933万戸だったところ、その後も増加を続け、平成25年までの30年間で2.4倍にまで増加(国土交通省調査)。また、RC造共同住宅が初めて出現してから100年近く経過した現在、建築後相当年数を経た老朽化マンションが増加しており、ストックが大幅に積みあがっております。

その様な状況から、近年では過去のマンションブーム時の建築を活かしたリノベーションによる様々な取り組みが行われており、注目されております。

団地再生という視点で従来、注目されていたのが、ドイツの事例で、ライネフェルデ(2004年より合併。現在はライネフェルデ-ヴォルビス市)という街が取り組んだ団地の再生です。

詳しく書くと長くなりますので端折ってお話しいたしますが、この再生は、東西ドイツ統一時に起こったもので、東西統合による人口流出から団地の空き家が増加いたしました。

その対策として、住宅市場の整備、職場の創出、インフラ整備という3本の施策を様々な補助金を活用しながら具体化し、再生を図ったという事例だったのですが、今後の日本での展開を考えるとドイツの事例とは構造上、税務上、そして補助金の有無など環境が異なり様々な問題が山積みである為、それぞれの施策に対する課題を克服しなくてはなりません。

しかし、この事例をモデルとしてとらえる企業は多く、様々な研究の糧とされております。最近では、ある企業にて老朽化した共同住宅の再生事業を構築。少子高齢化といわれる今、内装のバリアフリー化した住まいを提供するといったことだけではなく、地域の高齢者に対応し、政府が推奨する「地域包括ケアシステム」推奨・運営し、
既存大規模団地を中心とした医療・福祉拠点をつくる取り組みを行っております。そして政府も、平成25年に新たなグランドデザインを構築。急速に進む人口減少や、高齢化社会など様々な状況を見据え、地域包括ケアシステムへの強化を模索しているようです。

そして、今後はこの様な地域活性と住宅市場の整備を兼ねた事例は多くなってくるように思われます。
また、この様な様々な動向をひとつひとつ整理していくと、戸建ての空き家もマンションの空室活用法も、何か糸口が見えてくるように感じます。

少子・高齢化社会の今、経済状況の変化を踏まえ、実態が明らかになることで自治体、県、国という広いコミュニティに問題や課題を解決する動きが出てきている今、ますます、将来の自分の暮らしや地域について、色々なことを思い描くきっかけにもなります。また、それにより、自分が思ってもみなかった問題や課題が見えて来る事が多々あると思います。

そして、今年もいよいよ残すところあとわずかとなりました。家族と触れ合う機会も多くなってくることと思います。
各々の居住環境や生活について家族みんなでゆっくり話し合い、お互いの考えていることを分かち合ってみてはいかがでしょうか?

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「底地の整理」

家族あるいはご自身が所有する土地が旧法の借地権の設定された土地(底地)を
お持ちの場合、「このままぼちぼちと賃料収入もあるし、現状に満足している」
という方はほぼいらっしゃらないのではないでしょうか?

相続時に評価される資産価値としては高く、かといって、賃料は長期にわたって
大して変わらず、また、土地も戻ってこないという悔しい思いがつのるばかり・・・

それでも底地をお持ちの場合は、相続があっても、このまま次世代に引き継ぐのか、
相続税の納税に充てる資産とするのか、時間のあるうちに、考えておく必要があります。

相続が発生した場合、10か月以内に相続税の申告、納税をしなくてはなりません。
心理的なショックや、葬儀などあるなかで、10か月で、遺産分割協議や納税資金を
準備して納付まで行います。

被相続人が亡くなられてから、「底地を売却して、納税資金に充てよう」としても、
売り急ぎは、価格交渉で不利となり、また手続等の面でも煩雑となり、
気力・体力・財産を摩耗します。

相続発生時に数ある不動産の、「いい不動産から物納する」なんてことにならないか、
チェックしておきましょう。

~相続税の物納~
物納とは、相続が発生し相続税を納める必要がある場合に、金銭に代えて相続財産で納税することです。
以下の全ての要件を満たしている場合に、物納の許可を受けることができます。

<物納の要件>
1.延納によっても金銭で納付することが困難とする事由がある
2.「物納」しようとする財産が相続で取得したもので、物納順位によるものであること
3.物納に充てる財産が、管理処分不適格財産に該当しないものであること等
4.相続税の納期限又は物納申請期限までに、物納申請をすること

3.の要件は言い換えると「物納的確財産」であることが求められているわけですが、この要件が、不動産、とりわけ底地については他の不動産に比べても物納を難しくしています。

不適格要件に現状該当しているかどうかを確認し、該当している場合には、要件に該当しないよう整備することで、物納的確財産にできないか調査しておきましょう。


「管理処分不適格財産」とは
1.担保権が設定されている
2.所有権の存否、権利の帰属に争いがある
3.境界が明らかでない
4.争訟によらなければ通常の使用ができない
-1隣接地からまたは隣接地へ建物等が越境している
-2借主との契約の内容が貸主に著しく不利
-3賃料が近隣相場と比較して著しく低い
-4賃料の滞納がある
-5賃料が供託されている
5.公道に接道せず通行権が明確でない
6.借地権の目的となっている土地で、借地人が不明
7.他の不動産と一体として利用されている
8.共有物である不動産(共有者全員が物納申請する場合を除く)
9.がけ地、極端な狭小地・不整形地
10.耐用年数を経過している建物
11.敷金返還義務等がある
12.土壌汚染がある
13.風俗営業等の目的に使用されている
14.滅失建物の登記がされていないなど、引渡に必要な行為がされていない

物納の申請書の提出期限は、相続税の申告期限で、申請期間は最長1年延長可能ですが、
その間は利子税が発生いたします。

底地については、「4.争訟によらなければ通常の使用ができない」を整備に時間がかかり、
断念される場合が多くあります。
賃料が近隣相場とし比較して低廉である場合(目安:近隣相場の70%以下)や、
転貸借の事前承認、原状回復義務の規定のない契約は貸主にとって著しく不利なものに
該当します。
この貸主にとって不利=借主にとって有利な契約を、フラットな状態に持っていくことは、
おいそれと話が進むものではないためです。
物納のための整備ではなくても、地代の改定は、粘り強く行っておきましょう。

なお、定期借地権が設定された土地を物納する場合では、
11.敷金返還義務等がある にまずかかってきますので、
-1 保証金を収受していた場合には、借地人に保証金を返還し、抵当権を抹消してもらい
-2 保証金の運用益と合せて考えるため一般に低く設定されていた賃料を、
保証金返還後に変更する
といった整備が必要となります。


<相続税の物納状況>
平成18年の税制改正により、相続税法の一部が改正され、物納関係についても平成18年4月1日から
施行されました。

1.物納不適格財産の明確化等
 → 物納不適格財産や物納劣後財産が明確化されました

2.物納手続の整備等
 → 必要書類の規定等の整備がされました

3.物納申請の許可に係る審査機関の法定等
 → 許可・却下を申請期限から原則3月以内に行うなど、手続の期限を定めました

4.物納申請を却下された者の延納の申請
 → 延納による金銭での納付が困難でないこと等物納申請の全部又は一部が却下された場合には、
申請者は、当該却下の日から20日以内に、延納の申請を行うことができるようになりました

5.物納申請を却下された者の再申請
 → 物納申請された財産が物納不適格財産又は物納劣後財産に該当することにより物納申請の却下がされた場合において、申請者は、当該却下の日から20日以内に、一度に限り物納の再申請をすることができるようになりました

6.延納中の物納の選択
 → 相続税を延納中の者が、資力の状況の変化等により延納による納付が困難となった場合には、
相続税の申告期限から10年以内に限り、延納税額からその納期限の到来している分納税額を控除した残額のうち、一定の金額を限度として、物納を選択することができるようになりました

7.利子税の整備等
 → 利子税の計算規定の整備その他所要の措置を講じました

物納適格財産が明確になったこと、物納の申請期限の延長中にも利子税が発生したり、
税務署の判断がスピードアップしたという、これらの改正も大きく影響し、物納の申請件数は、
平成25年度では167件と年々減少しています。
(平成18年度 1,036件 、平成19年度 383件、平成21年度 727件、平成23年度 364件)


物納の特徴は、譲渡所得税がかからず、相続税評価額で納付できることですので、
相続税評価額が売却想定価格を上回る場合には、この特徴を所有不動産で生かせるかどうか、
生かすにはどういった整備を行うのか、シミュレーションをしておきましょう。


資産の組み替えや不動産有効活用、旧法借地権についても、お困りごとがございましたら、お気軽に
株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

無料相談開始のお知らせ
2014/11/14 

2015年3月まで 2時間の無料面談相談を受付けております。

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