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メールマガジン 2015年2月
2015/02/13 

皆様も周知の事と存じますが、年明け早々には相続税の税率が改正され、世間でも空き家問題
や相続の話題が目立っておりました。年末・年始、久しぶりにご家族で集まり、その様なお話を
された方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

当社のメルマガでも、空き家を取り巻く様々な問題に関しての話題を取り上げてまいりましたが、
空き家問題は、相続に関連して発生するケースが多いと言われております。

空き家による様々な問題が顕在化し、昨年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が
設立。この法案により、放置され危険性の高いものや、衛生面等において害をもたらすなどの
ものを「特定空き家」と指定・認定し、行政代執行による撤去が可能になりました。

そして、同法案には、除却などに伴う費用の一部を、国や都道府県からの補助で賄う為の
財源の確保や、施策の推進に必要な税制上の措置を実施するという項目も盛り込まれている様です。

それにより、空き家増加の一因となっていた固定資産税の優遇措置という現在の制度により
解体されず放置されていた老朽家屋に対して、今後は、条例をもたない自治体でも条例制定を
待たずに、実行力の高い強制力をもって特定空き家の指定と税の優遇措置の取り消しを連動
させるといった施策が可能となります。その様に市町村の権限を強化し素早い対応をする事で、
空き家問題の解消となるよう期待されております。

また、その様な政策が行われる中、政府が閣議決定した平成27年度の予算案には、住宅政策が
多く盛り込まれている様です。

平成27年1月発表の、国土交通省による住宅関係予算決定概要を抜粋いたしますと、
1)、安全な住まい、まちづくりとして、「耐震対策緊急促進事業」、「密集市街地総合防災事業」、
そして「空き家管理等基盤強化推進事業」
2)、暮らしの安心確保として、「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」
3)、少子化・人口減少に対応した地方創生施策の推進として、「地域優良賃貸住宅整備事業の拡充」
「スマートウェルネス住宅等推進事業」
4)、優良な住宅ストック形成と活用促進による住宅市場の活性化として、
「地域型住宅グリーン化事業の創設」、「省エネ住宅・建築物の整備に向けた体制整備の創設」、
「インスペクション(診断・検査)の活用による住宅市場活性化事業の創設」、
「住宅金融支援機構による中古住宅取得・リフォームの支援等」、
「省エネ住宅に関するポイント制度の実施」となっており、その他にも不動産流通市場の活性化や
省エネや自然災害への対策の他、中古住宅市場の活性化を狙った優遇措置や地方活性化などの
施策が目立っているようです。

また、平成26年12月に発表された、平成27年度の税制改正要望 結果概要においては、
「住宅取得等資金に関わる贈与税の非課税措置の3年間延長・拡充」や、住宅ローンの減税、
買い取り再販で扱われる住宅取得に係る特例措置の創設、空き家の除去、適正管理促進のための
土地に係る固定資産税等に関する所要の措置、サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長、
住宅用家屋の所有権の保存登記に係る特別措置の延長など、住宅関連の税制に対しても
様々な施策を掲げております。

この様な政策が施行される中、今年もまた、空き家問題と相続は絡み合い、
大きな課題となってくると思います。

空き家問題は、相続に関して発生するケースは多く、財産を遺す者が、
きちんとした意思表示をする等備えが重要となってくると思います。

今日のめまぐるしく変わる税制等対応していけるよう、皆さまも家族と話し合い、
リスク回避を心がけてみてはいかがでしょうか?

次回は、本文の中の施策を抜粋し、内容をお届けできたらと思っております。
筆者:小幡
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「平成27年 税制改正大綱」

1月14日に平成27年度 税制改正大綱が閣議決定されました。

税制改正大綱とは、翌年度の税制改正法案を決定するに先立ち、与党・政府が12月に発表する
税制改正案の原案です。
国会で1月から審議され、可決、成立すれば、新税法がそれぞれの施行日から適用されます。

<税制改正の流れ>
税制改正は大きく春から秋にかけて審議検討、12月に原案決定、1月から3月にかけ国会で審議し
可決成立を目指す流れになっております。

4月頃 政府税制調査会の総会開催 次年度の税制改正についての基本方針に基づき審議が開始
→一般から各省庁への要望
7月~11月頃 政府税制調査会における具体的な検討
→与党、各種業界団体、各省庁からの要望
12月中旬 政府税調の答申発表
12月下旬 与党税調の税制改正大綱の発表
1月→税制改正大綱の閣議決定と予算原案の発表
1月から 税制改正案・予算案の審議修正後 可決成立

安倍内閣が、引き続きデフレ脱却と経済再生をより確実にするために改革を継続していく方針で
審議に入った平成27年度 税制改正大綱をポイントでご紹介いたします。

*企業向けのポイント*
・法人税の引き下げ
法人税の税率を現行の25.5%から23.9%へ引き下げ。
中小法人等の軽減税率の特例(所得金額の内800万円以下の部分に対する税率を15%にする。)
の適用期限を2年延長。

・欠損金の繰越
平成29年4月1日以降に開始する事業年度において生じた欠損金の繰越期間を、
現行の9年から10年に延長。


・受取配当金の益金不算入制度の見直し
持ち株比率が5%未満の企業からの配当は現在の5割課税から8割課税に強化。
25%以上33.3%未満の会社の配当は非課税から5割課税に強化。

*家計・暮らしのポイント*

・贈与税に非課税枠拡大
結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の創設
子や孫(20歳以上50歳未満の者に限る。以下「受贈者」という。)の結婚・子育ての支払いに充てる
ために、祖父母や両親が、金融機関等に信託等をした場合には、受贈者1人につき1,000万円まで
平成27年4月1日から平成31年3月31日までの間に拠出されるものに限り贈与税が非課税となる。

この結婚子育て資金とは
・結婚に際して支出する婚礼(結婚披露を含む。)に要する費用、住居に要する費用及び引越しに
要する費用のうち一定のもの
・妊娠に要する費用、出産に要する費用、子の医療費及び子の保育料のうち一定のもの
とされております。

・直系尊属からの教育費の一括贈与の非課税措置(1,500万円)について平成31年3月末まで延長。

・住宅取得資金の非課税贈与の延長と拡充
住宅取得資金の非課税贈与は、消費税率の引き上げ時期の延長に伴い期間を平成31年6月まで延長。

・固定資産税優遇の廃止
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に
係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象
から除外する措置を講ずる。 特定空家とされた場合の土地は、評価額の6分の1または3分の1の
課税標準とする措置を受けられなくなりました。

危険な空き家の状態では、建物があっても無くても土地の固定資産税は変わらない、
ということになります。

住宅用地の特例を受けられなくなった分の増税分を補おうと、
土地の有効活用への動機づけとなることが期待されます。

土地の活用につきましても、お困りごとがございましたら、お気軽に
株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

中小企業再生支援協議会事業 医療法人追加に
2015/02/02 

中小企業再生支援協議会事業が対象とする「中小企業者」に
「常時使用する従業員数が300人以下の医療法人」が追加されました。

メールマガジン 2014年11月2号
2014/11/30 

さて、前回のメルマガでは、増加する空き家に対し国や地方自治体の施策に関する内容をお届けいたしました。
その中で「空き家対策の特別措置法案」に関して記載しておりましたが、今回、平成26年11月19日に開催された衆議院本会議にて「空き家対策の特別措置法案」が成立した模様です。
これにより今後、各地域において空き家に関する対策がますます強化され、問題の解消へと結びついていく事が期待されております。

 そして、「家余りの時代」といわれている今、空き家に関する問題は戸建てが多いイメージとなっておりますが、近年においてはマンションなどの共同住宅においても深刻さが増しております。

マンションの歴史を振り返ってみると、始まりは大正時代へと遡ります。
1912年(大正元年)、東京都千代田区でコンクリート造(以下、RC造)の本格的な共同住宅が建設。
1916年(大正5年)には、軍艦島として知られる長崎市の端島に、日本で初めて鉄筋コンクリート造(以下、SRC造)の7階建て共同住宅が建設されました。
そして1921年(大正10年)には横浜市に最初の公共アパート中村第一共同住宅館、1923年(大正12年)には最初の市営アパートが東京市に建設されました。

その様な中、同年に関東大震災が発生。木造家屋が密集した市街地が、火災などにより大きな被害を受けました。
その復興を支援するため、財団法人同潤会が不燃の集合住宅を建設。
ここから、SRC造集合住宅が本格化しました。

その後、戦時の空襲や建物疎開により多くの建物が消失し、住宅が不足しました。
特に都市部の事態は深刻となっていたものの、政府の住宅政策は遅々として進まず、衣食の面に比べて復興が立ち遅れておりました。
その戦後の住宅不足を解消するため、「公庫・公団・公営住宅」といった、住宅政策の3本柱が昭和30年までに整えられ、新しい住み方を提案する、「食寝分離」を基本とした住宅建設が進められてきました。

こうした中、1962年(昭和37年)にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律」が制定。
マンションの法的位置づけも明確になり、住宅ローンを利用した購入が可能となるという、非常に大きな変革が起こりました。そして、1964年(昭和39年)の東京オリンピックが契機となりマンション開発が進行。
高度成長期となり、国の持家政策の本格化とともに、住宅都市整備公団(現:住宅・都市開発機構)を主な供給主体とした「団地型」のマンションが多く供給されました。

その後、マンションブームは東京に隣接するエリアに供給を拡大。バブル経済崩壊後、地価が長期にわたって下落する中、企業はリストラの一環として保有する土地を放出。政府は景気対策として積極的な金融緩和政策を実施、それらが相まって、東京都心部ではマンション建設に弾みがつき、需要が急増。それに伴い、建設技術の向上からその建て方も高層化となり、次々とタワーマンションが建設され、その結果、アウトレットマンションと呼ばれる物件が急増いたしました。

近年では、首都圏・近畿圏ともに、大規模物件が重なったことによる大量着工があった事も要因し、その着工件数もバブル経済期の昭和58年では933万戸だったところ、その後も増加を続け、平成25年までの30年間で2.4倍にまで増加(国土交通省調査)。また、RC造共同住宅が初めて出現してから100年近く経過した現在、建築後相当年数を経た老朽化マンションが増加しており、ストックが大幅に積みあがっております。

その様な状況から、近年では過去のマンションブーム時の建築を活かしたリノベーションによる様々な取り組みが行われており、注目されております。

団地再生という視点で従来、注目されていたのが、ドイツの事例で、ライネフェルデ(2004年より合併。現在はライネフェルデ-ヴォルビス市)という街が取り組んだ団地の再生です。

詳しく書くと長くなりますので端折ってお話しいたしますが、この再生は、東西ドイツ統一時に起こったもので、東西統合による人口流出から団地の空き家が増加いたしました。

その対策として、住宅市場の整備、職場の創出、インフラ整備という3本の施策を様々な補助金を活用しながら具体化し、再生を図ったという事例だったのですが、今後の日本での展開を考えるとドイツの事例とは構造上、税務上、そして補助金の有無など環境が異なり様々な問題が山積みである為、それぞれの施策に対する課題を克服しなくてはなりません。

しかし、この事例をモデルとしてとらえる企業は多く、様々な研究の糧とされております。最近では、ある企業にて老朽化した共同住宅の再生事業を構築。少子高齢化といわれる今、内装のバリアフリー化した住まいを提供するといったことだけではなく、地域の高齢者に対応し、政府が推奨する「地域包括ケアシステム」推奨・運営し、
既存大規模団地を中心とした医療・福祉拠点をつくる取り組みを行っております。そして政府も、平成25年に新たなグランドデザインを構築。急速に進む人口減少や、高齢化社会など様々な状況を見据え、地域包括ケアシステムへの強化を模索しているようです。

そして、今後はこの様な地域活性と住宅市場の整備を兼ねた事例は多くなってくるように思われます。
また、この様な様々な動向をひとつひとつ整理していくと、戸建ての空き家もマンションの空室活用法も、何か糸口が見えてくるように感じます。

少子・高齢化社会の今、経済状況の変化を踏まえ、実態が明らかになることで自治体、県、国という広いコミュニティに問題や課題を解決する動きが出てきている今、ますます、将来の自分の暮らしや地域について、色々なことを思い描くきっかけにもなります。また、それにより、自分が思ってもみなかった問題や課題が見えて来る事が多々あると思います。

そして、今年もいよいよ残すところあとわずかとなりました。家族と触れ合う機会も多くなってくることと思います。
各々の居住環境や生活について家族みんなでゆっくり話し合い、お互いの考えていることを分かち合ってみてはいかがでしょうか?

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「底地の整理」

家族あるいはご自身が所有する土地が旧法の借地権の設定された土地(底地)を
お持ちの場合、「このままぼちぼちと賃料収入もあるし、現状に満足している」
という方はほぼいらっしゃらないのではないでしょうか?

相続時に評価される資産価値としては高く、かといって、賃料は長期にわたって
大して変わらず、また、土地も戻ってこないという悔しい思いがつのるばかり・・・

それでも底地をお持ちの場合は、相続があっても、このまま次世代に引き継ぐのか、
相続税の納税に充てる資産とするのか、時間のあるうちに、考えておく必要があります。

相続が発生した場合、10か月以内に相続税の申告、納税をしなくてはなりません。
心理的なショックや、葬儀などあるなかで、10か月で、遺産分割協議や納税資金を
準備して納付まで行います。

被相続人が亡くなられてから、「底地を売却して、納税資金に充てよう」としても、
売り急ぎは、価格交渉で不利となり、また手続等の面でも煩雑となり、
気力・体力・財産を摩耗します。

相続発生時に数ある不動産の、「いい不動産から物納する」なんてことにならないか、
チェックしておきましょう。

~相続税の物納~
物納とは、相続が発生し相続税を納める必要がある場合に、金銭に代えて相続財産で納税することです。
以下の全ての要件を満たしている場合に、物納の許可を受けることができます。

<物納の要件>
1.延納によっても金銭で納付することが困難とする事由がある
2.「物納」しようとする財産が相続で取得したもので、物納順位によるものであること
3.物納に充てる財産が、管理処分不適格財産に該当しないものであること等
4.相続税の納期限又は物納申請期限までに、物納申請をすること

3.の要件は言い換えると「物納的確財産」であることが求められているわけですが、この要件が、不動産、とりわけ底地については他の不動産に比べても物納を難しくしています。

不適格要件に現状該当しているかどうかを確認し、該当している場合には、要件に該当しないよう整備することで、物納的確財産にできないか調査しておきましょう。


「管理処分不適格財産」とは
1.担保権が設定されている
2.所有権の存否、権利の帰属に争いがある
3.境界が明らかでない
4.争訟によらなければ通常の使用ができない
-1隣接地からまたは隣接地へ建物等が越境している
-2借主との契約の内容が貸主に著しく不利
-3賃料が近隣相場と比較して著しく低い
-4賃料の滞納がある
-5賃料が供託されている
5.公道に接道せず通行権が明確でない
6.借地権の目的となっている土地で、借地人が不明
7.他の不動産と一体として利用されている
8.共有物である不動産(共有者全員が物納申請する場合を除く)
9.がけ地、極端な狭小地・不整形地
10.耐用年数を経過している建物
11.敷金返還義務等がある
12.土壌汚染がある
13.風俗営業等の目的に使用されている
14.滅失建物の登記がされていないなど、引渡に必要な行為がされていない

物納の申請書の提出期限は、相続税の申告期限で、申請期間は最長1年延長可能ですが、
その間は利子税が発生いたします。

底地については、「4.争訟によらなければ通常の使用ができない」を整備に時間がかかり、
断念される場合が多くあります。
賃料が近隣相場とし比較して低廉である場合(目安:近隣相場の70%以下)や、
転貸借の事前承認、原状回復義務の規定のない契約は貸主にとって著しく不利なものに
該当します。
この貸主にとって不利=借主にとって有利な契約を、フラットな状態に持っていくことは、
おいそれと話が進むものではないためです。
物納のための整備ではなくても、地代の改定は、粘り強く行っておきましょう。

なお、定期借地権が設定された土地を物納する場合では、
11.敷金返還義務等がある にまずかかってきますので、
-1 保証金を収受していた場合には、借地人に保証金を返還し、抵当権を抹消してもらい
-2 保証金の運用益と合せて考えるため一般に低く設定されていた賃料を、
保証金返還後に変更する
といった整備が必要となります。


<相続税の物納状況>
平成18年の税制改正により、相続税法の一部が改正され、物納関係についても平成18年4月1日から
施行されました。

1.物納不適格財産の明確化等
 → 物納不適格財産や物納劣後財産が明確化されました

2.物納手続の整備等
 → 必要書類の規定等の整備がされました

3.物納申請の許可に係る審査機関の法定等
 → 許可・却下を申請期限から原則3月以内に行うなど、手続の期限を定めました

4.物納申請を却下された者の延納の申請
 → 延納による金銭での納付が困難でないこと等物納申請の全部又は一部が却下された場合には、
申請者は、当該却下の日から20日以内に、延納の申請を行うことができるようになりました

5.物納申請を却下された者の再申請
 → 物納申請された財産が物納不適格財産又は物納劣後財産に該当することにより物納申請の却下がされた場合において、申請者は、当該却下の日から20日以内に、一度に限り物納の再申請をすることができるようになりました

6.延納中の物納の選択
 → 相続税を延納中の者が、資力の状況の変化等により延納による納付が困難となった場合には、
相続税の申告期限から10年以内に限り、延納税額からその納期限の到来している分納税額を控除した残額のうち、一定の金額を限度として、物納を選択することができるようになりました

7.利子税の整備等
 → 利子税の計算規定の整備その他所要の措置を講じました

物納適格財産が明確になったこと、物納の申請期限の延長中にも利子税が発生したり、
税務署の判断がスピードアップしたという、これらの改正も大きく影響し、物納の申請件数は、
平成25年度では167件と年々減少しています。
(平成18年度 1,036件 、平成19年度 383件、平成21年度 727件、平成23年度 364件)


物納の特徴は、譲渡所得税がかからず、相続税評価額で納付できることですので、
相続税評価額が売却想定価格を上回る場合には、この特徴を所有不動産で生かせるかどうか、
生かすにはどういった整備を行うのか、シミュレーションをしておきましょう。


資産の組み替えや不動産有効活用、旧法借地権についても、お困りごとがございましたら、お気軽に
株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

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