News - 新着情報

無料相談開始のお知らせ
2014/11/14 

2015年3月まで 2時間の無料面談相談を受付けております。

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メールマガジン 2014年11月号
2014/11/06 

さて、前回は、空き家を放置する事から発生する問題点を中心としたお話と、それらに対し、近年の自治体の取り組みの中、補助事業が相次いで施行している、といった内容をお届けいたしました。
 近年、クローズアップされております空き家率ですが、その内訳はどのようになっているのでしょうか。今回発表された「平成25年度 住宅・土地統計調査」より、空き家といわれるものの内訳を確認すると、賃貸用の住宅が全体の52.4%を占める429万戸、続いて、売却用の住宅が全体の3.8%となる31万戸となっており、「実質的に即日入居が可能な住宅」として、過半数を占めております。しかし、問題視されている空き家率の増加を促しているのは、「その他」という区分です。全体の38.8%となる318万戸を占めております。
 「その他」の区分には、転勤や入院などにより居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか、空き家の区分の判断が困難な住宅などが含まれております。いわゆる、「第3者が即日居住できそうにない状態の空き家」という分類です。そして、空き家を構成別にみると、「実質的に即日入居が可能な住宅等」の増加は鈍く、「第3者が居住できそうにない状態の空き家」などが含まれる、「その他」区分は、年々増加傾向となっております。
その様な「その他」区分の空き家などに対し、自治体が施策している空き家対策の方向性としては、大きく分けて2通りとなっており、1つ目は、空き家の撤去を促進していくという方向、2つ目は、活用可能な空き家に関してその利用を促進していく、という内容です。そして、一つ目の「問題となる空き家の撤去促進」について自治体としてできる事は、所有者に連絡をして是正をお願いする位で、強制撤去などの対策をする事はできず、唯一、効力を発揮できるとすれば、建築基準法と景観法でした。
 建築基準法では、建築された時点では適法で、その後の法令変更により違法となる「既存不適格」などの建物については、その建物が著しく危険である、または、衛生上有害である等の場合、所有者に対し建築物の除去などの措置を命ずることができ、これに履行しない場合、強制的に撤去できるとされております(建築基準法第10条)。しかし、これを適用する為にはハードルが高く、除去する場合もこれらを厳密に調査し、その内容によっては、必要最小限の範囲までとしており、全撤去まで至らないのがほとんどです。
また、景観法においては、景観地区内の建築物の意匠が景観に著しく支障がる場合、その自治体における意匠制限に適合するための措置を命ずることが出来ますが(景観法第70条 形態意匠の制限に適合しない建築物に対する措置 等)、改築や模様替え等の措置を命ずる事は出来ても、撤去までは命ずる事が出来ないケースがほとんどとなっており、既存の法律では空き家の撤去を命じにくい状態となっておりました。
 空き家問題が深刻化するにあたり、地方自治体レベルで新たに空き家対策のための条例を独自に定めるケースが増加。特に、景観関係や環境関係の条例を定め、景観法の内容よりも重い規制を設け、景観を阻害している場合は、所有者に指導、勧告、命令ができるとしこれに従わない場合は強制的に撤去できるとしている自治体も出てきていました。(例・鳥取県景観形成条例・2007年3月施行)

そして、その様な自治体の動きに対し、政府の「空き家特別措置法案」制定の動きが活発化。特に、2014年度は、総務省より5年に1度発表される「住宅・土地統計調査」の発表の年であった事もあり、政府も本腰を入れ、今回、秋の臨時国会で「空き家特別措置法案」提出。早期成立を目指している様です。
それにより、今まで踏み込むことが難しかった自治体による立ち入り調査や、家主の把握を目的とした固定資産税の納税者情報の内部利用等が可能になるとされており、老朽化で倒壊する恐れのある建物や、景観や衛生を損なうなど、問題のある空き家を「特定空き家」とし、それらに関し、市町村が家主に対し指導・助言、勧告・命令をできる事としており、命令に従わない家主に対しては、行政代執行や過料も可能にするとされております。また、市町村が行う空き家対策の円滑な実施のために、国や地方公共団体による空き家などに関する施策実施費用の補助などを行うなどの対策も施されており、本年度は、空き家対策の重要な節目となっている模様です。そして、施行に伴い、空き家に適用されていた固定資産税の軽減措置を見直す方向でもあるとされております。

そして、「家余りの時代」といわれている今、空き家に関する問題は戸建てが多いイメージとなっておりますが、近年、マンションなどの共同住宅においても深刻さが増しております。総務省統計局調査による共同住宅の推移をみると、平成25年度の共同住宅戸数は、前回調査時の平成20年から141万戸、6.8%の増加となっており、住宅数、割合共に過去最高となっております。
日本の共同住宅には、同潤会アパートから始まってすでに80年を超える歴史があり、1964年の東京オリンピックが景気刺激となってマンション開発が進み、新しい住み方を提案するマンションが多く供給されました。建設技術の向上と共に、その建て方も高層化となり、第5次マンションブームとなるバブル経済期の昭和58年では933万戸だったところ、その後も増加を続け、平成25年までの30年間で2.4倍にまで増加しております。
そして国土交通省調査による、平成25年末現在の全国分譲マンションストック戸数は601万戸。そのうち、築年数が30年を越す昭和58年までに建てられたマンションは、128万7000戸です。現在、それら老朽化マンションでは管理組合が機能していなかったり、空室化がすすんでスラム化していたり、建築物の耐震改修が進まなかったり、既存不適格物件のため建て替えが困難であったりと、様々な問題の中、老朽化物件が放置されたままになるケースも出てきているようです。
少子・高齢化社会の今、経済状況の変化を踏まえ、実態が明らかになることで自治体、県、国という広いコミュニティに問題や課題を解決する動きが出てきている今、ますます、将来の自分の暮らしや地域について、色々なことを思い描きやすくなってきております。これから年末に向け、家族で話せる機会があるかと思います。是非、コミュニケーションの一環として、各々の居住環境や生活、相続についてなど、今後の方向について、家族で話してみてはいかがでしょうか?話すことで、自分自身が思ってもみなかった不安や問題、課題が見えてくるきっかけにもなると思います。

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「定期借地権」のご紹介

~現在の借地借家法となるまで~
土地も建物も一言で「不動産」と言えますが、土地の賃借と建物の賃借は別々の法律行為となっています。

もともとそこにある建物を借りるのは、建物の賃貸借契約となりますが、
建物を建てたい人に土地を貸すと、自分の不動産の上に借地人の不動産が乗り、
土地を使用収益できるのは借地人となります。
土地所有者は土地表面を貸しており、自信で使うことはできませんから、
自らの権利は土地の底に潜り込むような形となるイメージです。
このため、こういった状態にある土地のことを「底地」
その所有権をあえて「底地権」と呼ぶこともあります。

・イメージ・
地面____|___建物___|__________
    上 借地人 (借地権)
    下 所有者 (所有権「底地権」と呼ばれることも。)

下になった不動産は所有権が有する「自由に使用・収益・処分する」の権利のうち、
直接の「使用収益」、ができない状態にあるため、完全な所有権を行使するためには、
上に乗っている不動産を排除するか、下の不動産の所有者が上の不動産を所有するようにしなければなりません。

この土地所有者が完全な所有権に戻したい場合を考えたとき、
法律がどのように土地の賃借を規定していたのか、
借地人と土地所有者のどちらを保護しようと考えていたか変遷をたどっていきます。
はじまり
1894年に公布された民法の規定では、土地賃借の規定に、地上権と賃借権があります。
地上権は、土地所有者の承諾なしに、その権利を譲渡・転貸・担保設定が自由にできる物権契約で、
賃借権は、その権利を譲渡・転貸にあたり、所有者の承諾を必要とする債権契約です。

当時は戦争に勝利し、景気が良かったことなどから大都市圏に人口が集中し、
住宅需要が盛んになりました。
そのため、土地所有者の立場が強く、地上権という強い権利で借地人に借りてもらう必要がありませんでした。

変遷ステージ1
その結果、民法の特別法として、1909年に建物保護に関する法律、
1921年に借地法、借家法が制定されました。
1921年時は、建物の所有を目的とした借地は、土地所有者が契約を更新しない限り、
契約により最短期間20年で土地所有者に返還される仕組みとなりました。

変遷ステージ2
1930年代に再び戦争となり、戦争遂行のためにいろいろな法律が改正され、
借地法、借家法も例外ではなく1941年に改正されました。

この改正は、借地期間満了により、借地上の工場が閉鎖されたり、
兵士の留守家族が家を失うことになっては、軍事に支障をきたす恐れがあったため、
期間満了時に、地主に正当な事由が成立しない限り、借地期間は同一更新されることとなったそうです。
これを「法定更新」といいます。

敗戦後にもいろいろな法律が改正されていきましたが、借地法、借家法は、
敗戦による住宅難が続いていたため、借地人を保護せざるを得ず、
改正されない状態がつづきました。

その結果、原則として「返さなくてよい」という強い権利が価格を形成することとなり、
借地権価格は、土地の価格の6割から場所によっては9割にもなり、
新たに土地を貸そうという土地所有者がいなくなってしまいました。

変遷ステージ3
上記のとおり、法の保護のもとによる力関係が
はじめは 所有者>借地人
ステージ1では 所有者=借地人
ステージ2では 所有者<借地人
と変遷し、変遷ステージ2の状態では、土地供給の滞りが発生していたことにより、
土地の賃借関係の正常化が求められ、
平成4年8月に「建物保護ニ関スル法律」、「借地法」、「借家法」の三法を統合し改善した、借地借家法(以下新法といいます。)が施行され、
「建物保護ニ関スル法律」、「借地法」、「借家法」の三法は廃止となり、
新法により定期借地制度が創設されました。

(なお新法の施行は平成4年8月1日のため、それ以前に設定した借地の権利関係は旧法に従います。)

新法は普通借地権、3種類の定期借地権、被災地短期借地権を規定しています。

現在の借地権は大きく3つに分類されます。
1、旧借地法による借地権
2、新法による普通借地権
3、新法による定期借地権

(借地権とは、建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいいますので、
借地権が地上権の場合と、借地権が賃借権の場合では、実務上異なった角度での検討が必要となります。)

3分類のそれぞれの内容を見てみましょう。
<旧借地法による借地権>
*当初契約による借地権の存続期間
堅固建物:30年以上 (当事者による期間の定めがないとき:60年)
非堅固建物:20年以上 (当事者による期間の定めがないとき:30年)

*更新後の借地権の存続期間
堅固建物:30年 
非堅固建物:20年

*存続期間満了前の建物再築による期間延長
地主が遅滞なく異議を述べないときは
堅固建物:30年 
非堅固建物:20年
<新法による借地権>
*当初契約による借地権の存続期間
30年以上

*更新後の借地権の存続期間
最初の更新:20年
2回目以降の更新:10年

*存続期間満了前の建物再築による期間延長
借地権設定者の承諾がある場合に限って20年


<★定期借地権の類型★>
定期借地権は、「一般」と付けて呼ばれる定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権のほか、被災地短期借地権があります。
これらは概ね、ある目的による、存続期間の場合、特約を付けることができ、それは指定の契約方法でしなければならない、といった形で規定されています。

<一般定期借地権>
*借地権の設定目的:制限なし
*借地権の存続期間:50年以上の場合
*特約する権利の内容:契約を更新しない、建物の再築による存続期間を延長しない、
建物の買取請求をしない
*契約方式:公正証書等の書面による
*期間満了時:借地人は更地にして土地を返還

<事業用定期借地権>
*借地権の設定目的:事業用建物敷地かつ非居住用
*条件:借地権の存続期間が10年以上50年未満の場合
*権利の内容: 
・その1、借地権の存続期間が10年以上30年未満の場合は、
借地借家法の法定更新、建物再築に伴う存続期間の延長、建物買取請求権
の3つの規程を適用しない。
・その2、借地権の存続期間が30年以上50年未満の場合は、
一般定期借地権と同じ3つの特約
(1契約を更新しない、2建物の再築による存続期間を延長しない、3建物の買取請求をしない)
*契約方式:契約は公正証書にする。
*期間満了時:借地人は更地にして土地を返還

<建物譲渡特約付借地権>
*借地権の存続期間:30年以上の場合
*権利の内容:借地権設定後、30年以上経過した日に、建物を地主が買い受けることにより借地権を消滅させる
*契約方式:法律上制限はありませんが、書面で行うことが望ましい。
*期間満了時:地主が建物を買取って終了している為、建物は土地上に残ります。

参考文献 
株式会社サテライト・コンサルティング・パートナーズ 編
定期借地権と定期所有権 ダイヤモンド社

定期借地権付き住宅の供給は、平成5年は持家の供給で261件に始まり、平成20年の持家1,432件、賃貸5,774件の合計7,206件をピークに、徐々に減少し、平成24年には持家126件、賃貸84件の合計210件と導入当初よりも減少しています。

これは、独立行政法人都市再生機構の民間供給支援型賃貸住宅制度による影響が全体にも大きく影響しています。
(平成21年度 定期借地権付住宅の供給実態調査 報告書 より 国土交通省 土地・水資源局 土地市場課)

減少しているとはいえ、先祖代々の土地でどうしても返して欲しい土地を活用する場合や、一部相続対策となる場合もありますので
不動産有効活用、旧法借地権についても、お困りごとがございましたら、お気軽に株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでご相談ください。

メールマガジン 2014年10月号
2014/10/03 

前回は介護離職の問題と老老介護の問題をお届け致しましたが、今回は空き家にまつわるお話しをお届けしたいと思います。

 空き家問題というと地方、首都圏ともに空き家が増加しており、看過できない問題となっている事は、皆様もご存知かと思います。
 総務省による住宅・土地統計調査によると、2013年の空き家は820万戸と5年前に比べて焼く63万戸も増加し、過去最高となっております。住宅の総数は6,063万1000戸で08年に比べ約304万5,000戸の増。総世帯数は5,245万4,800世帯で、1968年以降住宅総数が総世帯数を上回る状態が続いております。
 その様な中、総住宅数に占める空き家の割合である、空き家率はというと、13.5%になり、08年より0.4ポイント増加。空き家総数・空き家率共に、過去最高を更新しております。新築住宅が次々と供給される反面、家があまるといった、供給過多な状況も深刻化されており、マンションなど競争住宅の供給増が影響しており、高層化が拍車をかけ、住宅市場の需給バランスが崩れており、特に都市部での家余りは深刻さを増しております。
 空き家による更なる問題点は、適切な管理がなされないまま老朽化した建物が長い間放置されることにより、倒壊によるや放火・侵入など、防災・防犯上の問題や、景観悪化や臭気等といった衛生上の問題が指摘され、不安や苦情・相談が地域住民より相次いでいる事です。実際の事例では、老朽化した建物の外壁の一部が道路へ崩れ落ちたり、危険害虫とされているスズメバチなどの住処になっていたり、浮浪者の住家となり火災が起こったりするなど、様々な問題へと発展しております。
一方、所有者が空き家の撤去を躊躇する原因として、空き家を撤去した場合、土地に係る固定資産税が増えることや、撤去後の土地の利用や売却の見込みがない場合、建築基準法における既存不適格建築物や無接道敷地に関する問題があります。

 その為、今日では地方自治体が次々に対策条例を制定、施行し始めており、老朽化した空き家の所有者に対し、解体や改修、修繕を義務付ける条例などを制定。国交省の調べでは355の自治体が条例を制定、施行しており、空き家に関する補助事業も相次いで施行されている模様です。
 その様な取り組みが功を奏し、空き家を活用した推進事業も進んでおります。
 国交省による空き家再生等推進事業は、不良住宅、空き家住宅又は空き建築物を除却して、防災性や防犯性を向上させる解体・撤去費用の一部を補助するほか、活用事業タイプとして空き家の建物を改修・活用し、地域の活性化や地域コミュニティ維持・再生を図る施設にする場合、費用を自治体の事業で国が2分の1、民間企業などが主体の場合は国と自治体で3分の1ずつ、計3分の2負担をするという取り組みをすすめており、空き家住宅等の集積が居住環境を阻害し、又は地域活性化を阻害している区域において、居住環境の整備改善及び地域の活性化に資するために取り組みを行っております。
 また、地域のまちづくりの一環として自治体も空き家対策に取り組んだりしております。
一部の自治体では、空き家発生の予防対策にもっとも力を入れている模様です。1人暮らしの高齢者に対し、離れて暮らす子供に出来るだけ同席してもらって話をして、元気なうちに相続などの準備を進めてもらうなど、行政レベルで推進する動きも広がってきており、独居高齢者対策、放置住宅の有効活用策など、そもそも空き家を増やさないための総合的な政策が、今後重要になってくると思います。
 空き家や自宅で老後資金を確保するなど、相続世代に提案する取り組みが、「空き家」という問題と共に行政でも取り組みを強化していくという事が当たり前になりつつある今、少しずつ、意識にも変化が現れてくると思います。
 リスク回避と安心なサポートを得るためにも、些細な事でも前向きに色々な事をご家族で話し合い、親・子、双方の立場からこの問題を捕らえ、各自の老後の生活設計について家族みんなで向き合ってみてはいかがでしょうか?

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「定期借家権の活用」

そもそもの空き家の発生原因は、居住者の転居、死亡、相続人の非居住等があります。
家の活用として、賃貸したいけれど、使いたい時期がきても賃借人がいつまでも立ち退いてくれなかったら心配だから貸せない といった方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか?
そんな時には、「定期借家権を利用した賃貸化」をご検討いただきたいと思います。

*定期借家制度とは*
従来は正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約のみであったため、
更新が拒絶できなかったり、更新料が多額にかかる等の印象がある方、あるいは経験がすでにおありの方もいらっしゃるでしょう。

借家人保護が強力であるこの従来の借家権では、建て替えるための明渡しですら困難が生じるなど、貸主に不利益が多いことがあり、家族向けの戸建て住宅などの物件供給が滞るなどの問題が生じていました。

これらの問題を解消するため、期間満了時に明渡しがきちんとしてもらえる制度として創設されたのが、定期借家制度と呼ばれる、平成12年3月に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、借地借家法の一部改正による定期・建物賃貸借制度のことであり、期間満了時に更新なく契約が終了する賃貸借契約制度です。

この「更新」が「無い」 ということが大事なポイントです。
「更新」とは、賃貸借契約が、期間満了後「終了しないで継続する」ことです。
期間が来たので更新料を支払ってまた同条件で契約を継続した経験などありませんか?

「更新」が「無い」ことで
1)法定更新がない
2)期間満了時に立退料を要求される根拠がない
というメリットがあります。

また、定期借家では、期間を1年未満でも有効に締結することができますので、例えば、好みの温泉近くに賃貸で住み替えてみる等、期間が来れば自宅に戻ることができることで、自身の生活をいきいきと設計することができるだけではなく、家も人がいることで傷みを押えることができます。

定期借家契約と聞くと、期間中解約は無いから収入が確定できた ととられる方もいらっしゃいますが、借主には、中途解約の特約がなくても、床面積200m2未満の居住用建物で、転勤・療養・親族介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合は、法定中途解約が認められていますので、その点借主さんにも安心してご契約いただけます。

ただ賃貸契約書の表紙を、定期借家契約書としただけでは、普通借家契約とみなされこれらのメリットは生じませんので、不動産の有効活用をご検討の際は株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまで気軽にご相談ください。

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