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メールマガジン 2014年10月号
2014/10/03 

前回は介護離職の問題と老老介護の問題をお届け致しましたが、今回は空き家にまつわるお話しをお届けしたいと思います。

 空き家問題というと地方、首都圏ともに空き家が増加しており、看過できない問題となっている事は、皆様もご存知かと思います。
 総務省による住宅・土地統計調査によると、2013年の空き家は820万戸と5年前に比べて焼く63万戸も増加し、過去最高となっております。住宅の総数は6,063万1000戸で08年に比べ約304万5,000戸の増。総世帯数は5,245万4,800世帯で、1968年以降住宅総数が総世帯数を上回る状態が続いております。
 その様な中、総住宅数に占める空き家の割合である、空き家率はというと、13.5%になり、08年より0.4ポイント増加。空き家総数・空き家率共に、過去最高を更新しております。新築住宅が次々と供給される反面、家があまるといった、供給過多な状況も深刻化されており、マンションなど競争住宅の供給増が影響しており、高層化が拍車をかけ、住宅市場の需給バランスが崩れており、特に都市部での家余りは深刻さを増しております。
 空き家による更なる問題点は、適切な管理がなされないまま老朽化した建物が長い間放置されることにより、倒壊によるや放火・侵入など、防災・防犯上の問題や、景観悪化や臭気等といった衛生上の問題が指摘され、不安や苦情・相談が地域住民より相次いでいる事です。実際の事例では、老朽化した建物の外壁の一部が道路へ崩れ落ちたり、危険害虫とされているスズメバチなどの住処になっていたり、浮浪者の住家となり火災が起こったりするなど、様々な問題へと発展しております。
一方、所有者が空き家の撤去を躊躇する原因として、空き家を撤去した場合、土地に係る固定資産税が増えることや、撤去後の土地の利用や売却の見込みがない場合、建築基準法における既存不適格建築物や無接道敷地に関する問題があります。

 その為、今日では地方自治体が次々に対策条例を制定、施行し始めており、老朽化した空き家の所有者に対し、解体や改修、修繕を義務付ける条例などを制定。国交省の調べでは355の自治体が条例を制定、施行しており、空き家に関する補助事業も相次いで施行されている模様です。
 その様な取り組みが功を奏し、空き家を活用した推進事業も進んでおります。
 国交省による空き家再生等推進事業は、不良住宅、空き家住宅又は空き建築物を除却して、防災性や防犯性を向上させる解体・撤去費用の一部を補助するほか、活用事業タイプとして空き家の建物を改修・活用し、地域の活性化や地域コミュニティ維持・再生を図る施設にする場合、費用を自治体の事業で国が2分の1、民間企業などが主体の場合は国と自治体で3分の1ずつ、計3分の2負担をするという取り組みをすすめており、空き家住宅等の集積が居住環境を阻害し、又は地域活性化を阻害している区域において、居住環境の整備改善及び地域の活性化に資するために取り組みを行っております。
 また、地域のまちづくりの一環として自治体も空き家対策に取り組んだりしております。
一部の自治体では、空き家発生の予防対策にもっとも力を入れている模様です。1人暮らしの高齢者に対し、離れて暮らす子供に出来るだけ同席してもらって話をして、元気なうちに相続などの準備を進めてもらうなど、行政レベルで推進する動きも広がってきており、独居高齢者対策、放置住宅の有効活用策など、そもそも空き家を増やさないための総合的な政策が、今後重要になってくると思います。
 空き家や自宅で老後資金を確保するなど、相続世代に提案する取り組みが、「空き家」という問題と共に行政でも取り組みを強化していくという事が当たり前になりつつある今、少しずつ、意識にも変化が現れてくると思います。
 リスク回避と安心なサポートを得るためにも、些細な事でも前向きに色々な事をご家族で話し合い、親・子、双方の立場からこの問題を捕らえ、各自の老後の生活設計について家族みんなで向き合ってみてはいかがでしょうか?

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「定期借家権の活用」

そもそもの空き家の発生原因は、居住者の転居、死亡、相続人の非居住等があります。
家の活用として、賃貸したいけれど、使いたい時期がきても賃借人がいつまでも立ち退いてくれなかったら心配だから貸せない といった方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか?
そんな時には、「定期借家権を利用した賃貸化」をご検討いただきたいと思います。

*定期借家制度とは*
従来は正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約のみであったため、
更新が拒絶できなかったり、更新料が多額にかかる等の印象がある方、あるいは経験がすでにおありの方もいらっしゃるでしょう。

借家人保護が強力であるこの従来の借家権では、建て替えるための明渡しですら困難が生じるなど、貸主に不利益が多いことがあり、家族向けの戸建て住宅などの物件供給が滞るなどの問題が生じていました。

これらの問題を解消するため、期間満了時に明渡しがきちんとしてもらえる制度として創設されたのが、定期借家制度と呼ばれる、平成12年3月に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、借地借家法の一部改正による定期・建物賃貸借制度のことであり、期間満了時に更新なく契約が終了する賃貸借契約制度です。

この「更新」が「無い」 ということが大事なポイントです。
「更新」とは、賃貸借契約が、期間満了後「終了しないで継続する」ことです。
期間が来たので更新料を支払ってまた同条件で契約を継続した経験などありませんか?

「更新」が「無い」ことで
1)法定更新がない
2)期間満了時に立退料を要求される根拠がない
というメリットがあります。

また、定期借家では、期間を1年未満でも有効に締結することができますので、例えば、好みの温泉近くに賃貸で住み替えてみる等、期間が来れば自宅に戻ることができることで、自身の生活をいきいきと設計することができるだけではなく、家も人がいることで傷みを押えることができます。

定期借家契約と聞くと、期間中解約は無いから収入が確定できた ととられる方もいらっしゃいますが、借主には、中途解約の特約がなくても、床面積200m2未満の居住用建物で、転勤・療養・親族介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合は、法定中途解約が認められていますので、その点借主さんにも安心してご契約いただけます。

ただ賃貸契約書の表紙を、定期借家契約書としただけでは、普通借家契約とみなされこれらのメリットは生じませんので、不動産の有効活用をご検討の際は株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまで気軽にご相談ください。

いきいきスタイル推進協会
2014/09/12 
いきいきスタイル推進協会

いきいきとした暮らしのサポートを行う法人を設立いたしました。

皆様が個々に抱える問題に向き合い、
ご自身が積極的な人生を前向きにいきいきと歩んでいくお手伝いをいたします。

いきいきスタイル推進協会のホームページはこちらから

メールマガジン 2014年9月号
2014/09/02 

前回は親世代の視点からのお話をさせていただきましたが、今回は超高齢社会に起こる問題の一部でもある、介護離職の問題と老老介護の問題をお届けしたいと思います。

 非婚・少子化と超高齢化が進む中で急激に増えているのが、仕事と介護の両立です。

この問題は近い将来、関係ある方が多くなってくることが予測されていますが、現実には、働き盛りの中高年世代にて、深刻な状態に差し掛かってきております。
 団塊世代よりも年下の世代は、兄弟・姉妹の数が少ないため、介護の担い手が少ないという点や、また、都心部への集中や独立により親との同居率も低いため、最近では、遠距離介護を強いられるケースも増加の一途をたどっています。そして、すでに介護が必要か、もしくは介護予備軍の親を持つ割合は、51~55歳で51.4%、56~60歳で44.5%、46~50歳で42.7%と4割を超えており、中高年の多くが課題に直面する恐れのあることが、ダイヤ高齢社会研究財団の調査で判っております。
 しかし介護への課題に直面する反面、介護については個人的な問題として職場へ相談しにくいという心理状態が働くことが多く、ワークライフバランスをとることが難しくなり、介護との板ばさみにより、離職してしまうそうです。

また、その様な中、老老介護の世帯も同じく増加を続けています。

長寿に伴い、団塊世代より上の年齢の方の介護を団塊世代が担う事も多く、要支援・要介護者と介護者が同居している世帯のうち、65歳以上の高齢者が中心的な介護者となっており、また、介護者が75歳以上のケースも、確実に増加している事が、平成26年7月発表の「国民生活基礎調査(平成25年度)」の結果で出ております。
この様に、身内に介護が必要な方がいる状態になると、養護者(世話をしている家族・親族・同居人等)の「身体的健康」・「精神的健康」に対する影響が大きくなってきます。

介護を取り巻く状況から、近年では、介護疲れが原因とみられる親族間殺人事件や虐待、自殺が多くなっており、平成25年度 警察白書による調査統計では、養護者による犯罪が2万5,636件。うち、虐待と判断された件数は1万6,599件となっております。
平成24年度の厚生労働省調査によると、養護者によるものは、15,202 件となり、幸いにも前年度より1,397 件(8.4%)減少となりましたが、これは、前年度に市町村への相談が増加したことにより、ケアプランの見直しや、養護者に対する助言指導等による取り組みが働いたことによる効果なのかもしれません。
しかし、平成24年度の死亡事例は、平成23年度の21件を上回る26件と増加。養護者による殺人は10件10人、介護等放棄(ネグレクト)による致死は9件10人、虐待(ネグレクトを除く)による致死4件4人、心中1件人、その他2件2人で、合わせて26件27 人であったということです。

そして、今後も介護疲れによる犯罪事件が増加するとみられている中、認知症などにより、介護者自身も老化による衰えから、適切な介護が出来なくなる認認介護も増加しております。その結果、老老介護やシングル介護などで家族が共倒れする危険性は増しており、大きな社会問題となっています。


「そうは言っても、今はまだ・・・」不安がない訳ではないけれど、こう思っている方も多いと思います。しかし身構えていたって、やはりその時が来るのは「突然」です。

 現在、ご両親の健康が良好な方もご自身の健康が良好な方も、話が出来るのは健康な時だけです。相続のことやターミナル期のなど、意識をすると話しにくい事もあると思います。
しかし、今の健康な時にこそ意識を持って向き合い、各自の老後の生活設計について家族みんなで向き合ってみてはいかがでしょうか?
 最初はぎこちなくても、お互いが真剣に向かい合う気持ちを忘れずにいれば、話し合う回数を重ねる事によって自然と話が出来るようになってくると思います。
まだ、踏み出せていない方はぜひ、その一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか?

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「株式の集中保有について」~議決権の管理~

前回は事業承継を行う上で、後継者が円滑な経営を行うため株式を集中的に保有するための一つの方法として、遺留分に関する民法の特例についてお送りいたしました。

<遺留分の民法の特例の3ステップ>
1.推定相続人全員での合意
2.経済産業大臣の確認
3.家庭裁判所の許可

「家庭裁判所の許可とは何とも大げさな手続きだ」というお声をございましたので、
1、種類株式の活用と2、家族信託の活用をご紹介いたします。

1、種類株式の活用
種類株式とは
会社法では、異なる権利を付与した種類の株式を発行できるようになっており、原則的に株主総会の特別決議と定款に定め登記することで、発行が可能となります。
種類株式により、後継者でない者へは、議決権の行使できない株式を与えたり、会社が株を買い取ることで株主から離脱してもらい、後継者の経営をスムーズにさせる方法です。

(1)議決権制限種類株式の活用
議決権制限種類株式とは株主総会の全部又は一部の事項について、議決権を行使できない株式です。
「配当さえちゃんとしてくれれば何も言わないよ」というような事業の後継者でない者に、あらかじめ無議決権株式を渡すことで、経営に混乱を招かないようにすることができます。

(2)取得条項付種類株式の活用
一定の事由が生じたことを条件として、会社が強制的に買い取ることができる株式です。
後継者でない者の株が無議決権株式であっても、株主としての、書類の閲覧権、提案権、役員の解任請求権を有していますので、株を買取れるように設定しておくこともトラブルを未然に防ぐ方法です。
例えば、後継者でない者が、役員・従業員として働いている企業において、退任・退職した時を事由とすることがあります。

(3)取得請求権付株式
株主から会社に対して、買取りを請求できる株式です。後継者でない者にとって、株式を換金できれば、それに越したことがないという場合もあります。
要件が整っている場合になされた買取り請求を会社は拒否できないため、特に慎重に設定を検討します。


2、家族信託の活用
信託を活用して、現経営者が後継者でない者に承継する予定の株式を、後継者あるいは法人を受託者、後継者でない者を受益者として、信託を設定し相続する方法もあります。

この場合、株主の権利はすべて受託者が行使することとなるため、後継者あるいは法人そのものが該当株の権利を行使するため、無議決権株式化や、急な株の買取りといった資金懸念がなくなります。

当該株の相続人である、後継者でない者は、受益者として、配当を受けることができます。

ただ、この場合、受益者は、信託受益権を株式を相続された場合と同様の評価で相続税が課されるにも関わらず、配当という受益しか享受することができません。

そのため信託の設定にあたっては、信託終了の権限を受託者に与える等して、受託者である後継者あるいは法人が、タイミングをみて信託された株式を買い取り受益者へ還元することを考えておきたいところです。

企業の状況や株主の状況により、事業承継も変わってまいりますので
事業承継は株式会社サテライト・フィナンシャル・アドバイザリー・サービスまでお気軽にご相談ください。

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